委託管理

委託管理とは、マンションの管理・運営方法の一つである。マンションの管理・運営は管理組合が主体となって行うが、具体的な実務も住民で実施する自主管理の方法と、実務を管理会社などに委託する委託管理の方法がある。

委託管理では、管理業務全般を一括で委託する全面委託と、共用部分の清掃、設備の保守点検、管理員の巡回など、部分的に委託する場合がある。

管理会社に支払う手数料は、委託範囲や内容によって異なり、管理費にも影響する。

自主管理

自主管理とは、マンションの管理経営を住民自ら実施する管理方法である。委託管理に比べて管理組合の負担は大きく、特に役員には大きな負荷が掛かるが、それだけ住民自治は強くなる。

自主管理では会計帳簿の作成を始め、滞納のチェックと催促、清掃やメンテナンスの専門業者との契約などを管理組合が主体となって実施する。また、管理員の仕事は住民が担当することもある。

そのため、自主管理では管理費を低く抑えることができ、修繕積立金の積み増しなどにも役立つ。

管理事務室

管理事務室とは、マンションの管理人が管理業務を行うために設けられた部屋のことである。マンションに必ず設けられる。

利用の仕方は様々で、受付をしたり、管理人が待機したり、マンションの関係書類や清掃道具を保管したりする。

管理組合法人

管理組合法人とは、区分所有法によって法人と認められたマンションの管理組合をいう。法人と成るには、マンションの集会での特別決議(マンション所有者数および議決権の4分の3以上)が必要である。

法人になることで、管理組合名義の登記や預金が可能となったり、対外的な法律関係が簡明になるなどのメリットがある。なお、以前はマンション所有者数が30人以上でなければ法人に成れなかった背景があるが、2002年の法律改正によりこの制限は撤廃された。

理事会

理事会とは、マンション管理組合の執行機関である。管理組合はマンションの住人全員が組合員であり、その最高意思決定機関は総会となる。総会は年1回以上開催し、会計の承認や役員の選出ほか様々な議案を決議する。

理事会は総会で選ばれた役員で構成され、総会で決まった管理業務を実行していく。また、総会を頻繁に開くのは難しいため、その時々の課題を議論したり、対処する。

理事会の開催はマンションによって異なるが、熱心なところでは毎月開催して、活発に話し合いをしているようである。理事については、町会の役員とも似て、持ち回りが一般的のようだ。

複数棟型の敷地売却告示改正

国土交通省は複数棟型のマンションが敷地売却制度を活用できるよう、幅を広げる仕組みの構築を行った。

単棟のマンションでは活用されているものの、複数棟型では進んでいないという課題があったため、複数棟型のマンション敷地売却制度を創設した。

無電柱化推進計画策定

4月6日、国土交通省は16年12月施行の無電柱化の推進に関する法律に基づき、18年度から3年間で約1400㎞の道路で電線の地中化に着手する等の目標を定めた無電柱化推進計画を発表した。

防災や安全・円滑な交通確保ほか2項目の個々の目標値を設定し、計画の実現に向けて道路管理者や関係事業者との連携強化を進めていく方針。

高層住宅管理業協会

高層住宅管理業協会とは、都市住宅問題の諸課題を維持管理の視点からアプローチする専門団体である。分譲マンションが都市型住宅として定着し、その管理問題に社会的関心が高まってきた1979年に設立された。

協会はマンション管理業者やビルメンテナンス業者などから構成され、会員の相互協力によって、マンションの管理およびメンテナンスの向上を図るための諸事業が実施されている。具体的には、マンションの管理システム、管理技術に関する調査研究や管理費などの保証事業、研修、広報などである。また、国土交通大臣による指定機関として、国家資格「管理業務主任者」の試験および講習を行っている。

管理費

管理費とは、マンションなど集合住宅で、共用部分を管理するための費用で、共益費ともいう。分譲マンションの場合は管理組合が毎月徴収し、賃貸マンションやアパートの場合には家賃と別に支払うケースと家賃に含まれるケースがある。

共用部分とは、エントランス、廊下、エレベーター、共用施設などのことで、維持管理のための人件費、水道光熱費、エレベーターなどの保守点検費など様々な費用がかかる。

分譲マンションでは、区分所有者(住人)がその持分に応じて費用負担をする必要があり、費用負担の割合は一般的には専有面積の比率によって決まる。ただし、管理規約で定めれば、費用負担を一律にするなど、別の方法を取ることも可能である。

共益費

共益費とは、賃貸マンションやアパートで、家賃とは別に支払う費用で、管理費ともいう。

建物全体の清掃費や、廊下やエレベーター、玄関などの共用部分の維持管理費用、セキュリティなどにかかる費用、各種サービス費用などを賃借人に分担するものである。

ホテルライクなサービスを提供する高額賃貸物件では、管理費も高い傾向がある。