修繕積立金

修繕積立金とは、マンションを長期維持・保全するために、将来の大規模修繕に備える積立金をいう。

修繕積立金は、区分所有者(住人)が持分(専有面積の割合)に応じて負担し(一律の場合もある)、管理組合が徴収して管理する。

修繕積立金の金額は、長期修繕計画に基づいて、計画期間中の修繕費用総額をまかなえるように逆算して算出される。

農地付き空き家の手引き公開

国土交通省は、空き家とそれに付随する農地を移住者に提供するケースをふまえ農地付き空き家の手引きを公開した。

農林水産省経営局の協力を得たもの。自治体職員や地域の宅建業者・農協団体の担当者などに向けてまとめられ、空き家の活用・移住の促進などの取り組みの普及を目指す。

修繕積立基金

修繕積立基金とは、マンションなどで将来の大規模修繕費用のために、入居者に支払う一定の修繕金をいう。

毎月支払う修繕積立金を補填する役割がある。修繕積立一時金ともいう。かつて分譲されたマンションの中には、長期修繕計画がずさんであったり、実際の大規模修繕を行うには修繕積立金では不十分だったりするものがあり、マンションの長期維持管理が問題視された。また、地震などの災害による被害は想定されていなかった。

そのため、最近のマンションでは、入居時に修繕積立金として数十万円を徴収するところが増えている。これは修繕積立金を補う一つの方法である。

賃貸住宅標準契約書改定概要

連帯保証人の確保が困難になってきた昨今を背景に、標準契約書に家賃債務保証業者型を作成。従来の書式は連帯保証人型として運用される。

サブリース住宅原賃貸借標準契約書も法令による義務付けはないが、改定が行われた。サブリース契約が賃料保証であるという誤認を防ぐ目的で賃料改定に関する項目が改定された。

賃貸住宅標準契約書の改定

国道交通省は、20年4月の民法改正や近年の賃貸借の状況をふまえ「賃貸住宅標準契約書」と「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」の改定を行った。

賃貸住宅管理についても専用の標準契約書が新たに策定された。こちらは当事者間トラブルを未然に防ぐためのひな型として作られた。

長期修繕計画

長期修繕計画とは、マンションを長期にわたって快適な状態に維持するために、20年・30年の長期的視点で作成する修繕計画のことをいう。

マンションの経年劣化に対しては、給排水管や外壁塗装、照明器具の取替え、エレベーターの取替えなど、部分によって耐久年数に応じたメンテナンスが必要となる。そのため、しっかりとした長期修繕計画を新規分譲時に作成し、そのプランに則して充分な修繕積立金を設定するのが理想的だ。

しかし既存のマンションでは充分な長期修繕積立金がないケースも多く、2011年には築後30年を迎えるマンションが大量にある中で、長期修繕計画の見直しは緊急課題となっている。

長期修繕計画の要件として、国土交通省が作成した標準管理規約には次のような項目が挙げられている。

・計画期間が25年程度必要であること

・計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替えなどが掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額などが定められていること

・長期修繕計画の内容については定期的な(概ね5年程度ごとに)見直しをすること

また、大規模修繕に際しては、必要最低限の修繕を行うか、グレードアップやリフォーム要素を加えるかなどで修繕内容や費用も異なってくる。

区分所有権

マンションやオフィスビルなどのように、一棟の建物の中に独立した複数の住居や店舗、事務所などがある場合、それぞれの独立した部分の所有権を区分所有権という。

区分所有権建物では、購入者が自由にできる部分を「専有部分」といい、それ以外(たとえば共同のエントランス、エレベーター、廊下、階段など)を「共用部分」という。

マンションでは、専有部分の所有権のほか、共用部分については専有部分の床面積の割合(建物全体の合計専有面積に対する区分所有する専有面積の割合)で持分を共有する。

また、敷地も共有するため、購入者は「専有部分」の区分所有権、「共用部分」の共有持分権、敷地権(敷地の共有持分)の3種類の権利を持つことになる。

専有部分

専有部分とは、分譲マンションなどの区分所有権建物において、区分所有者が単独で所有している部分のことをいう。一般的には住戸部分をいうが、厳密には、天井・床・壁などコンクリート躯体部分で囲まれた内部空間になる。

これに対して、区分所有権建物において、区分所有者全体で所有している部分は「共用部分」という。

安心R住宅の制度設計へ向けて

全国宅地建物取引業協会連合会は、傘下の宅建協会すべてが安心R住宅の事業に参画することを決議した。

同事業は新しい公益目的事業として実施するために内閣府に交易認定申請を行い、9月ごろの事業開始を目指す。